평촌 부동산 매매 할까? - 전세 vs 매매 손익분기점

 

규제에도 뜨는 이유?, 요즘 난리 난 분당·평촌 부동산, 5가지 뉴스 총정리

 

📊 평촌 기본 투자 정보

🏠 현재 시장 현황 (2025년)

• 평균 매매가: 7.8억원
• 평균 전세가: 5.1억원
• 전세가율: 65.4%
• 건물 연령: 31년 (1994년 준공)
• 재건축 가능성: 60% (중간 수준)

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💰 투자 조건별 손익분기점 분석

🎯 LTV 70% 기준 투자 조건

• 매매가: 7.8억원
• 대출금액: 5.5억원 (LTV 70%)
• 필요 자기자본: 2.3억원
• 전세가: 5.1억원
• 월 대출이자: 177만원 (연 3.9%)

📈 연간 비용 구조

구분	매매	전세
대출이자	2,129만원	-
관리비/세금	780만원	-
기회비용	-	632만원
총 연간비용	2,909만원	632만원

 

🎯 손익분기점: 연 2.92%

• 매매가 전세보다 유리하려면 집값이 연 2.92% 이상 상승해야 함
• 필요 상승액: 2,278만원/년

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📊 집값 상승률별 손익 비교

집값 상승률	매매 연간 손익	전세 연간 비용	차이	결과
-2%	-3,838만원	-632만원	3,206만원	🔴 전세 압승
-1%	-3,058만원	-632만원	2,426만원	🔴 전세 대승
0%	-2,278만원	-632만원	1,646만원	🔴 전세 승리
1%	-1,498만원	-632만원	866만원	🔴 전세 승리
2%	-718만원	-632만원	86만원	🔴 전세 승리
2.5%	-328만원	-632만원	304만원	🟢 매매 승리
3%	62만원	-632만원	694만원	🟢 매매 승리
4%	842만원	-632만원	1,474만원	🟢 매매 대승
5%	1,622만원	-632만원	2,254만원	🟢 매매 대승

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📈 평촌 집값 상승 추이 (과거 10년)

🔍 수도권 전체 상승률 기준

연도	수도권 상승률	평촌 결과	시장 상황
2015	4.37%	🟢 매매 승리	부동산 회복기
2016	1.30%	🔴 전세 승리	성장 둔화
2017	2.80%	🔴 전세 승리	규제 강화
2018	3.31%	🟢 매매 승리	강남 상승
2019	0.45%	🔴 전세 압승	시장 침체
2020	6.49%	🟢 매매 대승	코로나 부동산 호황
2021	9.20%	🟢 매매 대승	역대급 상승장
2022	6.80%	🟢 매매 대승	고점 형성
2023	-2.10%	🔴 전세 압승	금리 인상 충격
2024	2.50%	🔴 전세 승리	횡보장 지속

📊 10년 통계 요약

• 10년 평균 상승률: 3.51%
• 매매 유리 기간: 5년 (50%)
• 전세 유리 기간: 5년 (50%)

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💡 핵심 인사이트

✅ 매매가 유리한 조건

• 집값이 연 3% 이상 상승 예상될 때
• 재건축 추진으로 프리미엄 기대될 때
• 5년 이상 장기 거주 계획 있을 때

🔴 전세가 유리한 조건

• 집값 상승률이 연 2.5% 이하일 때
• 금리 상승 우려가 클 때
• 단기 거주 계획이거나 이동성 필요할 때

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🎯 평촌 투자 전략

💰 필요 자기자본

• 최소 자기자본: 2.3억원
• 추천 자기자본: 2.5억원 (여유자금 0.2억 확보)
• 월 대출상환 능력: 180만원 이상

🏘️ 투자 포인트

1. 교육환경 우수 단지 우선 선택
2. 4호선 접근성 양호한 역세권
3. 관리상태 우수한 31년 된 단지
4. 재건축 추진 여부 사전 확인

⚠️ 주의사항

• 손익분기점 2.92%는 이자만 감당하는 수준
• 실질 수익을 위해서는 연 4% 이상 상승 필요
• 평촌은 안정성 중심의 중장기 투자 적합

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🏆 결론

평촌은 매매보다 전세가 상대적으로 안전한 지역

• 과거 10년 중 절반은 전세가 더 유리했음
• 연 3% 미만 상승 시에는 전세 선택이 현명
• 재건축 기대감이 있다면 매매 고려 가능
• 자기자본 2.3억 + 안정적 소득 확보 시에만 매매 권장

야탑 부동산 분석 – 전세 vs 매매 손익분기점 – Moon Pond

 

💡 투자 조언: 평촌은 야탑 대비 안정적이지만 성장성이 제한적입니다. 확실한 상승 확신이 없다면 전세를 선택하고, 매매는 장기 거주 목적으로 접근하는 것이 바람직합니다.