이재명 정부 부동산 대책 후폭풍, 6억 제한 이후 달라진 시장 현실과 앞으로의 전망

안녕하세요! 지난번 이재명 정부의 6억원 주담대 제한 정책에 대해 포스팅했었는데요, 정말 시장이 뒤집어지더라고요. 그래서 그 이후 실제로 어떤 일들이 벌어지고 있는지, 앞으로는 또 어떻게 될지 궁금해서 좀 더 파헤쳐봤습니다.

솔직히 처음 정책 발표 들었을 때 "아, 이건 좀 세네?" 싶었거든요. 근데 시간이 지나면서 보니까 정부가 생각보다 치밀하게 계산하고 던진 수였더라구요.

이재명 정부, 미친 집값 잡겠다며 꺼낸 '6억 대출' 카드, 이걸로 과연 잡을 수 있을까요?

 

월 상환액 300만원 차단이 핵심, 6억원 상한제의 진짜 이유

사실 많은 분들이 "왜 하필 6억원이야?"라고 궁금해하셨을 텐데, 이거 계산해보니까 딱 맞아떨어지더라고요. 정부가 "일반 가구가 감당하기 어려운 수준의 월 상환액 300만원 이상을 막기 위한 조치"라고 했는데, 실제로 6억원을 30년 만기로 대출받으면 월 상환액이 280~300만원 나와요.

생각해보세요. 월급 500만원 받는 직장인이 월 300만원씩 대출 갚으면 생활비로 200만원밖에 안 남잖아요? 아이 둘 키우는 가정에서는 정말 빠듯하죠. 정부가 바로 이 지점을 노린 것 같아요.

그리고 이번에 특이한 게, 집값이 얼마든 상관없이 무조건 6억원까지만 빌려준다는 거예요. 20억원짜리 집이든 10억원짜리 집이든 똑같이 6억원. 이거 정말 파격적인 발상 전환이더라고요.

이광수 소장의 날카로운 진단, "공급 부족이 아니라 대출이 문제였다"

이번 정책을 이해하려면 이광수 소장의 분석을 꼭 봐야 해요. 이분이 정말 핵심을 콕 찔렀거든요. 그동안 우리가 "집이 부족해서 비싸다"고 생각했는데, 알고 보니 "대출을 너무 많이 줘서 비싸졌다"는 거예요.

서울 아파트 가격이 주간 0.4%, 연간 48%씩 올랐다는 게 말이 돼요? 이건 정말 비정상적인 상황이었거든요. 그런데 그 원인이 바로 1주택자가 전세자금 대출로 또 집 사는 '갭 투자' 때문이었다는 분석이 정말 설득력 있더라고요.

"아, 그래서 갑자기 은행들이 대출 50% 줄이라고 했구나" 싶었어요. 과거에는 "대출 좀 줄여주세요~" 하고 부탁하는 수준이었는데, 이번엔 아예 "50% 확 줄여!" 이렇게 직접 명령을 내린 거죠.

바닷물 아닌 우물 만들기, 근본적 해결책으로의 전환

이광수 소장이 한 말 중에 정말 인상 깊었던 게 있어요. 그동안의 부동산 정책이 "목마른 사람에게 바닷물을 주는 조치"였다는 거예요. 집이 필요한 사람들에게 더 많은 대출을 줘서 일시적으로 갈증은 해소시켜 줬지만, 결국 바닷물을 마시면 더 목이 마르잖아요?

대출을 늘려줄수록 집값은 더 올라가고, 그러면 또 더 많은 대출이 필요해지는 악순환이 계속됐던 거죠. 월 300만원씩 갚아야 하는 대출로 집을 사게 만드는 게 과연 그 사람을 도와주는 일일까요?

이번 정책은 그래서 "우물을 만드는 조치"라고 할 수 있어요. 당장은 고통스럽지만, 근본적으로 집값을 안정시켜서 정상적인 소득으로도 집을 살 수 있는 환경을 만들겠다는 거죠. 바닷물 대신 진짜 마실 수 있는 물을 만들어주겠다는 의미인 것 같아요.

다주택자들 완전히 아웃, LTV 0%라는 충격

이번에 다주택자들 정말 큰일 났어요. 수도권에서는 집 두 채 이상 가진 사람들한테 대출을 아예 안 줘요. LTV 0%라는 게 사실상 "현금으로만 사세요"라는 뜻이거든요.

그리고 1주택자도 만만치 않아요. 추가로 집 사려면 기존 집을 6개월 안에 팔아야 하고, 대출로 집 사면 6개월 안에 그 집으로 이사가야 해요. 갭투자 하던 사람들은 정말 멘붕이었을 것 같아요.

청년층과 신혼부부들에게는 20% 타격

솔직히 이 부분이 가장 아쉬워요. 정책대출도 다 줄어들었거든요. 신혼부부 디딤돌 대출이 4억원에서 3억 2천만원으로, 신생아 특례 대출도 5억원에서 4억원으로 줄었어요.

특히 청년 버팀목 전세자금대출은 진짜 빡빡해졌어요. 허그 보증이 100%에서 90%로 줄어서, 2억원 빌리면 은행이 2천만원은 직접 위험 부담해야 하거든요. 그러니까 은행에서 대출 심사를 더 까다롭게 할 수밖에 없죠.

"청년들 내 집 마련이 더 어려워지는 거 아니야?"라는 걱정이 많이 나오는 것도 이해가 가요. 하지만 정부 입장에서는 지금 당장의 고통을 감수하고라도 장기적으로 집값을 잡겠다는 의지인 것 같아요.

강남 부동산, 벌써 흔들리기 시작

정책 나오자마자 강남 쪽에서 급매물들이 쏟아져 나왔어요. 9억원 넘는 아파트들은 정말 거래가 뚝 끊어졌고요. 중개사 사장님들 말씀 들어보니까 문의 전화가 빗발쳤다고 하더라고요.

"전세 대출로 잔금 맞추려고 했는데 어떡하죠?" 이런 급한 분들이 정말 많았나 봐요. 특히 강남, 마포, 용산, 성동구 이런 핫한 지역일수록 타격이 클 것 같아요.

전문가들 말로는 "대출 많이 받아야 하는 집일수록 더 힘들어질 거다"라고 하는데, 맞는 말 같아요.

정부의 큰 그림, 노동소득보다 부동산 세금 더 높게?

개인적으로 가장 흥미로웠던 건 앞으로의 세제 방향이에요. 이광수 소장이 제안한 건데, 부동산으로 번 돈(불로소득)에 대한 세금을 일해서 번 돈보다 더 높게 매기자는 거예요.

생각해보니까 정말 맞는 말이에요. 땀 흘려 일해서 번 돈과 집값 올라서 생긴 돈이 같은 대우를 받는 게 공정한가요? 지금도 부동산 양도소득세가 최고 70%로 근로소득세 45%보다 높긴 한데, 더 체계적으로 만들겠다는 뜻인 것 같아요.

다행히 민주당에서는 과거처럼 "세금으로 부동산 잡겠다"는 식은 아니라고 하니까, 그나마 다행이라는 생각이 들어요.

7월 종합대책이

진짜 승부수

 

정부가 다음 달에 종합 대책을 발표한다고 하는데, 이게 진짜 중요할 것 같아요. 투기과열지구 확대하고, 토지거래허가구역도 늘린다고 하는데...

가장 걱정되는 건 공급 문제예요. 서울 아파트 착공이 4만 가구에서 2만 가구로 반 토막 났거든요. 내년 입주 물량도 40% 줄어든다고 하니까, 집은 안 짓고 대출만 막으면 진짜 집값이 떨어질까요?

재건축, 재개발 활성화하고 3기 신도시도 빨리 추진해야 한다는 목소리가 높은 이유가 여기 있는 것 같아요. 우물을 제대로 만들려면 공급도 늘려야 하니까요.

정부의 각오, "욕먹어도 밀어붙이겠다"

역대 정부 부동산 규제, 왜 집값은 더 올랐을까? 25년 데이터로 본 아이러니한 진실 – Moon Pond

 

솔직히 이번 정책 보면서 정말 놀랐어요. 정부가 완전히 각오하고 던진 수라는 게 느껴지거든요. 당장 청년들, 신혼부부들한테 욕먹는 건 각오하고, "현금 부자만 집 산다"는 비판도 감수하면서 밀어붙이고 있어요.

이광수 소장 말처럼, 이재명 정부가 정말로 우리나라 역사상 처음으로 부동산 시장을 제대로 잡는 정부가 될 수 있을까요? 문재인 정부 때 서울 집값이 119% 올랐던 걸 생각하면, 이번엔 정말 다를 수도 있겠다는 생각이 들어요.

바닷물 주는 정책에서 우물 만드는 정책으로 바뀐 만큼, 정부도 장기적 관점에서 버틸 각오를 단단히 한 것 같아요.

솔직한 개인 의견

개인적으로는 방향성은 맞다고 생각해요. 월 300만원씩 갚아야 하는 대출로 집 사는 게 정상은 아니잖아요? 목마른 사람에게 계속 바닷물만 줄 순 없는 거고요.

그런데 단기적으로는 정말 많은 분들이 힘들어할 것 같아서 걱정이에요. 특히 지금 집 사려고 준비하던 분들은 정말 당황스러우셨을 거예요. 하루아침에 룰이 바뀌었으니까요.

그래도 정부가 "집값 떨어지면 무조건 도와줬던 시대는 끝났다"고 선언한 만큼, 이번엔 정말 끝까지 밀어붙일 것 같아요. 우물이 다 만들어질 때까지는 시간이 좀 걸리겠지만, 성공한다면 정말 의미 있는 변화가 될 것 같아요.

과연 성공할지, 아니면 또 다른 부작용이 생길지... 정말 지켜볼 일이네요.

여러분들은 어떻게 생각하세요? 댓글로 의견 나눠주시면 좋겠어요!

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주요 참조 사이트

• 집값 떨어지면 무조건 도와줬다 이제 그 시대 끝납니다 - 매불쇼
• 李정부 첫 집값 대책, 文정부 28번 규제 다 합친 만큼 강력 - 조선일보
• 전문가들 전례 없는 대출 규제 시장 숨 고르기 할 듯 - 연합뉴스