임차권등기명령 신청방법, 보증금 못 받고 이사하는 세입자라면 꼭 알아야 할 등기 (사흘 차이로 순위 잃은 판결)

한눈에 보기

• 임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 세입자가 법원에 신청해, 등기부에 임차권을 올려 두는 제도입니다.
• 임차권등기가 올라가면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 집주인의 동의는 필요 없습니다.
• 순서가 전부입니다. 등기부에 임차권등기가 적힌 것을 확인한 뒤에 짐을 빼고 주소를 옮깁니다. 대법원은 2025년 4월, 등기 사흘 전에 집을 비운 세입자의 대항력이 사라졌다고 판단했습니다.
• 임차권등기는 순위를 지키는 장치이지 보증금을 받아 주는 절차가 아닙니다. 경매를 신청할 권리도 따라오지 않습니다.

이런 경우를 떠올려 보겠습니다. 전세 계약 2년이 끝났습니다. 석 달 전에 나가겠다고 알렸고 새집 잔금 날도 잡았습니다. 그런데 집주인은 "다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다"는 말만 되풀이합니다. 새집으로 가려면 짐을 빼고 전입신고도 옮겨야 합니다. 그래도 될지, 보증금은 어떻게 되는지 막막해집니다.

한 줄로 답하면 이렇습니다. 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 신청하고, 등기부에 올라간 것을 눈으로 확인한 다음에 움직이셔야 합니다. 순서가 바뀌면 지켜 온 순위를 잃을 수 있습니다.

임차권등기명령 뜻과 먼저 알아둘 말 네 가지

• 대항력: 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 "보증금을 돌려받을 때까지 내 임대차는 살아 있다"고 말할 수 있는 힘입니다. 그 집에 실제로 살고 전입신고를 해야 생깁니다. 도서관에서 가방으로 자리를 맡아 둔 것과 비슷합니다. 가방을 들고 나가면 그 자리는 더 이상 내 자리가 아닙니다.
• 확정일자: 임대차계약서에 받아 두는 날짜 도장입니다. 이 계약이 그날 이미 있었다는 것을 공적으로 남깁니다.
• 우선변제권: 집이 경매로 넘어갔을 때 나보다 늦게 권리를 얻은 사람들보다 먼저 보증금을 받아 가는 권리입니다. 대항력을 갖춘 세입자가 확정일자까지 받아야 인정됩니다. 줄을 설 때 받는 번호표라고 보시면 됩니다.
• 임차권등기: 등기부에 "이 집에는 돌려주지 않은 보증금이 있다"고 적어 두는 것입니다. 등기부는 집의 이력서 같은 공적 장부입니다. 가방 대신 내 이름표를 자리에 못 박아 두는 셈이라, 몸이 떠나도 자리가 남습니다.

이 네 가지가 왜 중요할까요. 대항력과 우선변제권은 '살고 있고 주소가 거기 있는 동안'에만 유지되기 때문입니다. 이사를 가면 둘 다 흔들립니다. 그 빈틈을 메우려고 만든 제도가 임차권등기명령입니다.

법은 뭐라고 하나, 주택임대차보호법 제3조의3

근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다. 법원 안내와 판결문에 적힌 내용을 쉬운 말로 옮기면 이렇습니다.

• 누가 신청하나(제1항): 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인입니다. 임차주택이 있는 곳을 맡는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
• 무엇이 생기나(제5항): 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻습니다. 이미 갖고 있던 사람은 그대로 유지합니다. 등기를 마친 뒤에는 이사를 가거나 주소를 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.
• 집주인 동의가 필요한가: 필요 없습니다. 인천지방법원 민원 안내는 법원의 결정으로 임차인이 혼자 등기할 수 있다고 설명합니다.

여기서 눈여겨볼 낱말은 '마치면'입니다. 신청한 때가 아니라 등기가 끝난 때부터입니다.

임차권등기 전에 이사하면 생기는 일, 대법원 2024다326398

대법원이 2025년 4월 15일에 선고한 판결(2024다326398)이 이 순서를 분명히 보여 줍니다. 판결 소개 자료에 나온 날짜를 그대로 옮깁니다.

날짜	무슨 일
2017년 3월 20일	임차인이 대항력을 얻음
2018년 1월 5일	그 집에 근저당권이 설정됨
2019년 3월 12일	임차권등기명령 신청
2019년 4월 5일	임차인이 집을 비움
2019년 4월 8일	임차권등기가 마쳐짐

근저당권은 집을 담보로 돈을 빌려준 쪽이 등기부에 올려 두는 권리입니다. 이 사건에서 임차인은 근저당권보다 먼저 대항력을 얻었으니 순위가 앞섰습니다. 그런데 등기가 끝나기 사흘 전에 집을 비웠습니다.

대법원의 판단은 이렇습니다. 대항력은 얻을 때만이 아니라 유지하는 동안에도 거주와 주민등록을 계속 갖추고 있어야 합니다. 집을 비운 순간 대항력은 사라졌습니다. 그 뒤에 임차권등기가 마쳐져도 사라진 대항력이 되살아나지는 않고, 등기한 날부터 새 대항력이 생길 뿐입니다. 새 대항력은 2019년 4월 8일부터이니 2018년의 근저당권보다 뒤가 됩니다. 사흘 차이로 앞 번호표가 뒷 번호표로 바뀐 것입니다.

임차권등기명령 신청방법, 순서대로

1. 계약이 끝났는지부터 확인합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다. 만기가 지났거나 해지가 된 상태여야 합니다. 법원은 계약이 끝났음을 보여 줄 자료를 요구합니다.
2. 서류를 모읍니다. 인천지방법원 민원 안내에 실린 목록은 아래와 같습니다.
3. 신청서를 씁니다. 대법원 전자민원센터는 작성 요령을 이렇게 안내합니다. 신청인과 집주인의 이름과 주소를 정확히 적습니다. 보증금은 계약할 때 낸 돈이 아니라 지금까지 돌려받지 못한 금액을 적습니다. 신청 이유에는 계약한 날, 보증금, 계약이 끝난 까닭을 짧고 구체적으로 적고, 대항력이나 우선변제권을 얻은 날짜도 적습니다.
4. 접수합니다. 임차주택이 있는 곳을 맡는 법원에 직접 내거나, 대법원 전자소송 누리집에서 인터넷으로 냅니다.
5. 등기부를 확인합니다. 법원이 결정을 내리면 등기부에 임차권등기가 적힙니다. 등기부를 떼어 내 이름과 보증금이 올라갔는지 직접 봅니다.
6. 그다음에 이사하고 주소를 옮깁니다.

준비할 서류(인천지방법원 민원 안내 기준)

• 주택임차권등기명령 신청서 1부
• 임대차계약서 사본 1부(확정일자 도장이 찍혀 있는지 확인)
• 주민등록등본(전입한 날짜 확인용)
• 부동산 등기부등본
• 계약이 끝났음을 보여 줄 자료: 내용증명 사본과 배달 확인 자료, 통화 녹취를 글로 옮긴 것, 문자 출력물 가운데 있는 것
• 부동산 표시 목록
• 주택의 일부만 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면

처음이라면 관할 법원 민원실에 서류를 들고 가서 묻는 편이 빠릅니다. 신청서 양식은 대법원 전자민원센터의 자주 묻는 질문에 첨부되어 있습니다.

임차권등기명령 비용과 기간, 확인된 것만

비용 항목은 법원 안내에 등록세, 인지, 송달료, 증지 네 가지로 적혀 있습니다. 항목별 금액은 이번에 공식 화면에서 확인하지 못해 적지 않습니다. 접수하는 법원 민원실에서 바로 알려 줍니다.

기간도 정해진 숫자를 찾지 못했습니다. 다만 위 판결의 사건에서는 3월 12일에 신청해 4월 8일에 등기가 마쳐졌습니다. 27일이 걸린 셈입니다(날짜 계산은 제 계산이고, 사건마다 다릅니다). 그래서 이사 날짜를 먼저 잡고 신청하면 늦을 수 있습니다. 만기가 지났는데 보증금 이야기가 흐려지면 그때 바로 신청해 두는 편이 안전합니다.

임차권등기를 두고 자주 하는 오해 두 가지

'신청만 해 두면 이사해도 된다'고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 등기가 마쳐진 때가 기준입니다. 접수증을 받은 날과 등기부에 적힌 날 사이에 집을 비우면 위 판결처럼 순위를 잃을 수 있습니다.

'임차권등기를 하면 법원이 보증금을 받아 준다'고 생각하기도 쉽습니다. 실제로는 순위를 지켜 줄 뿐입니다. 인천지방법원 안내에 따르면 임차권등기에는 경매를 신청할 권리가 없습니다. 보증금을 받아 내려면 지급명령이나 보증금 반환 소송 같은 절차를 따로 밟아야 합니다.

임차권등기명령 단점과 조심할 점

• 돈이 바로 들어오지 않습니다. 등기부에 기록이 남아 집주인이 다음 세입자를 구하기 어려워지는 효과는 있지만, 그것만으로 보증금이 나오지는 않습니다.
• 보증금 일부를 받았다면 남은 금액만 적어야 합니다. 신청서의 금액은 돌려받지 못한 돈입니다.
• 등기는 보증금을 다 받을 때까지 지킬 수 있습니다. 대법원은 임대차 기간이 끝났더라도 보증금을 받을 때까지는 임대인 쪽의 말소 요구를 거부할 수 있다고 봤습니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결. 인천지방법원 민원 안내에 인용).
• 등기부 확인을 건너뛰지 마세요. 이 글에서 하나만 기억하신다면 '확인하고 나서 이사'입니다.

임차권등기명령 도움 받을 곳

• 관할 법원 민원실: 신청서 양식과 서류, 비용을 안내합니다.
• 대한법률구조공단(전화 132): 무료 법률 상담을 합니다.
• 주택임대차분쟁조정위원회: 보증금 반환을 두고 집주인과 다툼이 있을 때 조정을 신청할 수 있는 곳입니다.

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출처

• 대법원 판례속보, 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결: 사건의 날짜, 대항력이 사라지는 때, 주택임대차보호법 제3조 제1항과 제3조의3 제5항
• 인천지방법원 민원상담사례, 임차권등기명령 신청서류: 제도의 뜻, 대항력과 우선변제권, 제출 서류, 수수료 항목, 접수 방법
• 인천지방법원 민원상담사례, 임대차등기와 임차권등기명령의 차이: 제3조의3 제1항, 집주인 동의 없이 단독 등기, 경매신청권 없음, 99다67079 판결
• 대법원 전자민원센터 자주 묻는 질문, 임차권 등기명령신청서류 작성안내: 신청서 작성 요령과 양식

2026년 10월 10일 기준으로 법원 누리집의 안내와 판결 소개를 정리했습니다. 일반적인 정보이며 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 중요한 결정을 하기 전에는 법원 민원실, 대한법률구조공단(132) 같은 공공 상담 창구나 전문가에게 확인하시기 바랍니다.